Decreto traz mudanças para regularização fundiária em áreas rurais da União – O Diário Oficial da União da última segunda-feira, 28 de dezembro, traz a publicação do Decreto 10.952/2020, que dispõe sobre os atos de regularização fundiária das áreas rurais situadas em terras da União, no âmbito da Amazônia Legal. Além disso, a regularização também envolve terras do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), por meio de alienação e concessão de direito real de uso de imóveis.

A edição do decreto regulamenta a Lei 11.952/2209 e suas atualizações com a edição do novo Marco de Regularização Fundiária, constante da Lei 13.465/2017. São objetos do Decreto as áreas e ocupações não superiores a 2.500 hectares são objeto de regularização rural. A novidade do decreto são os procedimentos administrativos para a regularização rural de forma on-line, as diretrizes para a vistoria presencial e as câmaras técnicas.

Com a publicação, ficam aptos para a regularização fundiária rural os requerentes que atenderem os requisitos de ser brasileiro ou naturalizado, não possuir propriedade de imóvel rural em qualquer outra parte do país, além de praticar cultura efetiva, o exercício de ocupação e exploração direta, mansa e pacífica, por si ou por seus antecessores, anterior a 22 de julho de 2008. Os interessados também não podem ter sido beneficiados por programa de reforma agrária ou de regularização fundiária de área rural, ressalvadas as situações admitidas pelo Ministério da Agricultura entre outros procedimentos.

Todo o procedimento de solicitação de regularização fundiária rural em terras da União é realizado de forma on-line, por meio do Sistema Eletrônico de Certificação de Imóveis Rurais (SIGEF-titulação)

Vistoria presencial

Para a realização de vistoria presencial de ocupações, o decreto estabelece que os imóveis com área superior a quatro módulos fiscais até o limite de 2.500 hectares terão os seus processos adicionalmente instruídos com relatório de vistoria presencial, subscrito por profissional habilitado pelo Poder Executivo federal ou por outro profissional habilitado em razão de convênio, acordo ou instrumento congênere firmado com órgão ou entidade da administração pública federal, estadual, distrital ou municipal.

A publicação também estabelece condições obrigatórias de vistoria presencial independentemente da extensão do imóvel rural, quando não for possível obter análise conclusiva apenas com base na análise remota do processo, desde que haja decisão fundamentada do Incra. As condições obrigatórios de vistorias também envolvem situações de imóveis que foram objeto de termo de embargo ou infração ambiental, lavrado pelo órgão ambiental federal responsável, além de requerimentos realizados por meio de procuração, indícios de fracionamento fraudulento, imóveis objeto de conflito agrário no ato de requerimento registrado na Câmara de Conciliação Agrária do Incra entre outras razões.

A vistoria realizada verificará se o preenchimento de requisitos para a regularização fundiária decorreu de dano ambiental, hipótese em que o pedido será indeferido, exceto se o interessado tiver aderido ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) ou tiver celebrado Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ou instrumento congênere firmado com os órgãos e as entidades do Sistema Nacional do Meio Ambiente (Sisnama) ou com o Ministério Público.

Por fim, será exigido o georreferenciamento para lotes ou parcelas individuais, independentemente do georreferenciamento da eventual gleba destacada, desde que o Incra reconheça os limites da gleba. Caberá ao Incra a definição dos procedimentos simplificados para a regularização de imóveis de até um módulo fiscal, hipótese em que poderá dispensar o cumprimento de alguns requisitos da lei.

Câmaras Técnicas

Outra novidade constante no Decreto é a criação da Câmara Técnica de Destinação e Regularização Fundiária de Terras Públicas Federais Rurais composta por representantes de órgãos federais, estaduais e distritais. O objetivo da Câmara é promover a articulação, gestão e promoção de políticas públicas no tema e também após o Incra definir as glebas a serem regularizadas.

Os órgãos e as entidades consultados se manifestam sobre eventual interesse na área, no prazo de 60 dias, e, na ausência de manifestação, será presumido que não há oposição quanto à regularização, podendo ser prorrogado o prazo conforme critérios técnicos.

Fonte: Treinamentos.

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• Chácara: área de terras de no máximo 5 alqueires. É a menor propriedade rural em relação às demais. Trata-se de uma área que contém uma casa principal (moradia), um galpão para criação de animais e um terreno onde se cultiva frutas e/ou legumes para comercialização. Mas em algumas regiões do país, essa propriedade rural também é utilizada com o propósito de recreação nos fins de semana e feriados.
• Sítio: área de terras que varia entre 5 e 40 alqueires. Em geral, o sítio é uma propriedade de área modesta, tanto usada para a lavoura como para o lazer.  Hoje, quem possui um sítio normalmente possui uma casa na cidade. Por isso, é mais frequentado nos fins de semana, feriados ou férias por pessoas que buscam tranquilidade e um maior contato com a natureza. Mas isso não é regra, pois há regiões onde o sítio é uma área utilizada para plantação e criação de animais como forma de sustento para muitas famílias rurais.
• Fazenda: área de terras superior a 40 alqueires. No Brasil existem fazendas na casa dos milhares de alqueires. Em síntese, uma área denominada como fazenda é uma propriedade rural destinada à prática da agricultura, piscicultura e pecuária. Por isso, possui várias estruturas, sendo considerada a maior em comparação com as outras. Além da casa da fazenda, pode haver áreas específicas para criação de gado, criação de peixes e/ou cultivos diversos, podendo chegar a milhares de hectares.

Sendo que cada alqueire possui 2,42 hectares e cada hectare corresponde a 10.000 metros quadrados.

Hoje em dia, para cada região do Brasil há denominações diferentes, com a inclusão, por exemplo, de rancho, roça, colônia. Isso varia bastante porque o Brasil é imenso e a pluralidade de culturas faz com que isso fique concentrado em cada região.

No estado de São Paulo, por exemplo, um rancho é uma área localizada na beiro do rio, onde as pessoas normalmente constroem casas para passar os finais de semana. Grandes áreas são chamadas de roça no estado de Minas Gerais.

Medições de terra no Brasil

Talvez por isso, hectare tem sido a medida mais usada nos tempos atuais, pois não é fácil decorar todos os modelos de medidas que são aplicados em diferentes regiões do país.

Caso precise especificar, transforme o hectare na medida necessária, conforme tabela abaixo:

Fonte: Celulose Online.

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A medida de terra no Brasil é bastante variável dependendo da sua região, essa diferença de medida vai determinar se você irá comprar fazenda, sítio ou chácara. Devido ao seu tamanho continental, existem áreas que tem várias aptidões e outras nem tanto, você precisa definir muito bem que tipo de negócio desenvolverá e ver qual o valor que poderá pagar pelo hectare, a variação de valores é imensa, entretanto existem muitas oportunidades ainda.

Muitas são as preocupações na hora de comprar uma imóvel rural, principalmente se o que estiver em jogo for a fazenda dos sonhos, aquela que é a cara da família. No processo de decisão de compra surgem dúvidas em relação à localização, documentação, entre outras características do imóvel.

Agricultura vs Pecuária

A primeira escolha que deve nortear seu pensamento é que tipo de atividade irá exercer na sua área, Agricultura? Pecuária? Ambas? Certas regiões brasileiras são mais dedicadas e adaptadas à uma ou outra atividade, fique atento.

Cuidados essenciais da escolha

Antes de comprar a fazenda, o futuro proprietário deve fazer uma visita, para conhecer a terra e analisar se ela possui as características desejadas. Você precisa já ter em mente que tipo de atividades terá na propriedade, definir se quer para pecuária, agricultura ou ainda outras atividades. Alguns dos principais pontos a serem observados são:

• Presença de água na propriedade;
• Distância da cidade mais próxima;
• Condições das vias de acesso à fazenda;
• Tipo de solo;
• Tipo de vegetação;
• Tipo de clima;
• Condições das cercas da propriedade;
• Condições das instalações (sede, currais, galinheiros…);
• Se possui eletricidade;
• Área desmatada e áreas de mata virgem

Para facilitar todo o processo de negociação e evitar futuros aborrecimentos, aqui vão algumas dicas eficientes que podem fazer a diferença entre um bom e um mau negócio.

Certidões negativas de débitos

Primeiramente você deve se dirigir ao cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado e requerer uma certidão de ônus reais. Outro documento importante que você pode retirar é a Certidão Negativa Imóvel Rural que pode ser retirada através do site da Receita Federal. ACertidão Negativa de Débitos (CND) do Imóvel Rural refere-se, exclusivamente, à situação do imóvel nela especificado perante a Receita Federal do Brasil, não constituindo prova da inexistência de débitos inscritos ou enviados para inscrição em dívida ativa da União sob a administração da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN).

Licenciamento ambiental e reserva legal

Toda empresa ou atividade que gerar algum tipo de impacto no meio ambiente vai precisar se adequar às normas ambientais, e adequar sua infraestrutura e processos de trabalho para atender às exigências.

A reserva legal é uma área obrigatória em toda propriedade rural, que deve ser coberta por vegetação natural e disponível apenas para uso sustentável. Propriedades rurais na Amazônia Legal devem ter 80% do território registrado reserva legal; 35% no Cerrado da Amazônia Legal; 20% em áreas de floresta e outras regiões do país.

Por todos estes fatores, observe atentamente o contrato de compra e venda de imóveis rurais antes de fechar negócio, pois se ele não estiver de acordo com as exigências ambientais, o novo proprietário deverá arcar com os custos de adequação. Outro ponto é verificar se o imóvel já foi multado, pois caso já tenha precedências, o proprietário terá uma média de quanto vai precisar desembolsar caso não ajuste o seu negócio à regulamentação municipal.

Outras dicas importantes antes de comprar uma fazenda

1. A princípio verifique o estado de conservação da propriedade.
2. Verifique o posicionamento da casa em relação à luz do sol. Quartos que recebem luz do sol pela manhã, a chamada “face norte”, são mais valorizados.

Durante e depois da compra

• É aconselhável que o negócio seja feito por uma imobiliária credenciada pelo CRECI. Nada melhor do que estar bem assessorado na hora de realizar um negócio.
• O sinal deve ser simbólico, apenas para assegurar a compra da fazenda
• A documentação correta é a principal arma para garantir a segurança do comprador. Existe uma série de documentos que o comprador deve exigir.

Depois da compra da fazenda – A dica é única: Por pelo menos por dez anos, para precaver-se de eventuais e inoportunas surpresas, guarde as certidões negativas.

Documentos que o comprador deve exigir

• Certidão negativa do cartório distribuidor de protesto de títulos;
• Certidão negativa do cartório distribuidor – cível;
• Certidão negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa da Receita Federal;
• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;
• Certidão negativa de ônus (do imóvel em questão);
• Certidão de inteiro teor (do imóvel em questão);
• Declaração de quitação de “CONDOMÍNIO” (assinada pelo responsável com firma reconhecida e ata que comprove estar habilitado a assinar tal documento);
• Certidão negativa da Prefeitura (do imóvel em questão);
• Fotocópia autenticada do CPF; Fotocópia autenticada da Identidade Civil (RG);
• Fotocópia autenticada da comprovação de residência;
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) ***
• Os 5 últimos INCRA/ITR ou certidão relativa ao imóvel junto a Receita Federal ***
• Certidão negativa do IAP (Instituto Ambiental do PR) ***
• Fotocópia autenticada da Certidão de Casamento ou Certidão Nascimento.

Obs.: As certidões acima exigidas devem obrigatoriamente estarem dentro do prazo de validade quando da concretização do processo de contemplação.

O corretor de imóveis pode ajudar muito

Outra dica, não menos importante, procure fazer uma parceria com um corretor de imóveis especializado. Ele irá te ajudar a obter informações precisas e poderá se tornar um parceiro não somente no negócio pretendido mas em outras boas oportunidades do mercado. Lembrando claro que o mais seguro é procurar um corretor credenciado. Nada de sair por ai confiando seu investimento em picaretas, atravessadores e oportunistas.

Fonte: Compre Rural.

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Documentos necessários

Documentos do imóvel necessários para tirar o CNPJ ou carteira de produtor rural.

• CCIR: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural;
• Imóveis rurais federais – INCRA;
• Imóveis rurais estaduais – Instituto IMAP do Governo Estadual
• Imóveis rurais municipais – PREFEITURAS
• ITR: Imposto Territorial Rural – RECEITA FEDERAL.

Passo a passo

Solicitar o cadastramento CCIR, junto ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização de Reforma Agrária; Imóveis rurais federais – INCRA; Imóveis rurais estaduais – IMAP; Imóveis rurais municipais – Prefeituras) para requerer os cadastros federais, estaduais e municipais, conforme o caso.

(O tempo aproximado para emissão do CCIR é de aproximadamente 30 dias).

Agora deve-se dar entrada no pedido de CNPJ ou registro de produtor rural.

• Cópias autenticadas: CPF, RG e Escritura ou documento de posse, caso seja Proprietário,

• Cópias simples: ITR, CCIR, Comprovante de Endereço.

• Matricula do Imóvel atualizada.

(O tempo aproximado para sair o CNPJ ou registro/carteira de produtor rural é de 20 dias)

Onde fazer o registro

•  Agricultor e Pecuarista: Instituto de Desenvolvimento Rural – RURAP
•  Pescador, Piscicultor demais Aquicultores: Ministério da Pesca e Aquicultura – MPA.

Obtendo a nota fiscal

Por fim, de posse dos documentos recomendados, é só fazer o pedido dos talões de NFs, No Posto Fiscal (Secretaria da Fazenda) – O tempo aproximado para a confecção dos talões é de 7 dias.

O Comunicado CAT nº 45/08, esclarece que a obtenção do número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF), em razão do cadastro, não descaracteriza a condição de pessoa física do Produtor Rural.

NOTA: O produtor rural (agricultor, extrativista vegetal, pecuarista, pescador, piscicultor registrado) que se formalizar como Microempreendedor Individual MEI, terá que optar se permanecerá produtor rural ou MEI, não podendo ter os dois registros.

Fonte: Sebrae.

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As divisões são empreendimentos que demandam certo tempo e, sobre este, se tem uma imprecisão de prazos, que pode estar associada a fatores, tais como: retificação de registro imobiliário, devido a descrições perimétricas incompatíveis com as leis atuais e a busca de um ponto de equilíbrio entre as leis e as necessidades dos condôminos.

Há pouco tempo, definidas as quantidades de área ou valor de cada parte, as fases deste projeto poderiam ser classificadas basicamente como: planejamento, levantamento topográfico arbitrário, projeto básico de divisão, projeto executivo, demarcação e registro. Nesta última fase, ou seja, para o ato do registro da divisão, poderia haver a necessidade de “retificação de área” ou retificação de registro imobiliário.

Esta necessidade pode surgir em decorrência da descrição contida no registro diferir daquela apurada pelo levantamento topográfico feito para o projeto de divisão. É comum a existência de diferenças de área, descrições discrepantes ou incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado.

Nestes casos, anteriormente a atual legislação, o proprietário deveria contratar um advogado para ajuizar uma ação de retificação. Esta poderia consumir o tempo de seis meses a dois anos, se tudo corresse bem. Dada uma sentença favorável, a descrição do registro poderia ser alterada após o período de trânsito em julgado. Daí prosseguia o registro da divisão. Sob o ponto de vista de segurança jurídica e cadastro técnico, todo este esforço resultava em pequena eficiência, pois o imóvel permanecia descrito isoladamente e sem um padrão; por razões tais como o uso do plano topográfico arbitrário, que não faz uso de um sistema de referência geodésico e não pode proporcionar uma posição única de cada ponto. Portanto, embora houvesse todo este esforço e dispêndio, a descrição retificadora permanecia ainda imprópria, sem cumprir os seus objetivos.

Nos dias atuais, outro procedimento pode ser considerado. Atualmente deve ser avaliada a conveniência do georreferenciamento. Este pode não suprimir uma ação judicial, pois, se houver alguma dúvida ou disputa entre proprietários lindeiros, esta ainda será necessária; mas, para os casos onde houver concordância entre todos os confrontantes do imóvel, após o georreferenciamento bastará uma retificação por via administrativa a requerimento do proprietário ao oficial do cartório.

No desenvolvimento do projeto de divisão, a primeira atividade a ser iniciada deve ser um planejamento; quando então será preciso avaliar a documentação do imóvel, a legislação e compreender as necessidades dos condôminos prevendo os seus impactos. Novos fatores poderão surgir após a elaboração da planta e dos primeiros estudos, deve-se prever, portanto, a necessidade de revisões e correções de rumo do projeto.

A seguir vem o levantamento topográfico, que compreende uma operação dividida em duas partes bem distintas as quais são normalmente denominadas: levantamento de campo e trabalhos de gabinete. A primeira é composta de observações da realidade e de medições em campo com métodos e equipamentos adequados ao caso. A segunda é composta pelo processamento, tratamento e disposição das informações observadas em campo e pesquisa documental. A disposição dos dados levantados é feita na forma de uma planta, contendo as feições do terreno e demais informações de interesse para o projeto. Além das divisas e confrontações do perímetro são necessárias outras feições internas e externas a ele, tais como, por exemplo: vias, nascentes, benfeitorias, áreas de vegetação nativa, entre outras, que forem consideradas importantes para a elaboração do projeto, observando também os condicionantes impostos pela legislação, pelas necessidades dos condôminos e por terceiros.

Cabe ressaltar que o termo topográfico não deve ser aqui interpretado como um levantamento cujas coordenadas sejam representadas em um plano topográfico arbitrário e sim um levantamento das feições do terreno, as quais podem ser representadas em projeção Universal Transversa de Mercator (UTM) ou Topográfica Local, de forma que o projeto possa atender os padrões atuais.

O levantamento topográfico pode ser realizado por métodos diretos (poligonação) ou indiretos (fotogrametria), conforme análise do caso. Se houver maior necessidade de informação e adequada relação custo benefício, o método direto pode ser complementado com fotografias aéreas, imagens de satélites ou, ainda, cartas e mapas oficiais, devidamente tratadas.

Sob certas circunstâncias pode ser conveniente, ou até mesmo necessária, a avaliação das diferentes benfeitorias e tipos de terra e culturas existentes na propriedade, para considerar seu impacto na divisão.

Tais informações são importantes para a tomada de decisão dos condôminos e estes não devem dar por finalizados os seus planos sem primeiro ter conhecimento delas.

Se a terra já passou por um processo de georreferenciamento, este levantamento, tal como diversos outros que poderão ser necessários, pode ser produzido a partir das referências deixadas pelo georreferenciamento, agregando elementos para atender os propósitos específicos da etapa de divisão, ou seja, o levantamento para a divisão pode ser uma complementação do georreferenciamento, o qual, por ter ocorrido primeiro, gerou uma estrutura geodésica de apoio imediato na área, embora se atendo somente ao perímetro.

“É comum a existência de diferenças de área, descrições incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado”

Elaborada esta planta semi-cadastral, é possível proceder ao projeto básico das parcelas, orientando-se pelas regulamentações em vigor e pelas premissas acordadas entre os condôminos. Antes, porém, é conveniente observar o módulo ou fração mínima de parcelamento da região e avaliar seu impacto nas necessidades dos proprietários.

É próprio da atuação do profissional buscar um ponto de equilíbrio entre as partes, de forma que todos tenham acesso à água, áreas de cultivo, acessos a seus quinhões, entre outras necessidades, não esquecendo as questões de ordem ambiental, tais como áreas de preservação permanente e reserva legal.

Por mais harmonia que exista entre os proprietários, esta é uma fase que pode requerer sucessivas proposições, discussões e negociações até convergir para um denominador comum. Cabe ao profissional auxiliá-los neste momento, mediando interesses e conflitos para que o projeto possa ser levado a bom termo. Nesta fase é fundamental a necessidade da planta e das informações nela contidas para que todos tenham a mesma visão de conjunto, para mensurar quantidades, para produzir as informações necessárias e tomar decisões. Sem esta planta em mãos é difícil conduzir qualquer projeto de divisão a bom termo. Pode ainda ser necessário realizar vistorias e demonstrar em campo alguns pontos para um melhor esclarecimento.

Em certas ocasiões pode haver um primeiro estado de harmonia entre os condôminos e estes já terem se definido quanto às quantidades, bens e locais específicos de interesse que caberiam a cada um; mas, pode ocorrer que, após a elaboração da planta, apresentação dos estudos preliminares e melhor conhecimento dos impactos devido aos condicionantes, seja desfeita esta harmonia; porque os princípios que, antes sustentavam o equilíbrio das necessidades daquele grupo de pessoas, não mais existem.

Em situações de impasse é conveniente avaliar a possibilidade de atribuir os quinhões por meio de sorteio entre os condôminos.

Convergindo-se para uma solução harmoniosa, o projeto básico está concluído. Segue o que podemos chamar de projeto executivo, elaborando-se a planta, o memorial descritivo das parcelas e eventuais servidões, bem como a documentação para o cadastro, submetendo-os ao INCRA e ao cartório.

Em complementação pode-se então proceder à demarcação do projeto de divisão, elaborando-se um projeto de demarcação e estabelecendo em campo a posição de cada ponto de divisa dos quinhões através de novas medições e implantação de marcos de concreto para posteriormente serem construídas as cercas.

Fonte: MundoGeo.

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