As divisões são empreendimentos que demandam certo tempo e, sobre este, se tem uma imprecisão de prazos, que pode estar associada a fatores, tais como: retificação de registro imobiliário, devido a descrições perimétricas incompatíveis com as leis atuais e a busca de um ponto de equilíbrio entre as leis e as necessidades dos condôminos.

Há pouco tempo, definidas as quantidades de área ou valor de cada parte, as fases deste projeto poderiam ser classificadas basicamente como: planejamento, levantamento topográfico arbitrário, projeto básico de divisão, projeto executivo, demarcação e registro. Nesta última fase, ou seja, para o ato do registro da divisão, poderia haver a necessidade de “retificação de área” ou retificação de registro imobiliário.

Esta necessidade pode surgir em decorrência da descrição contida no registro diferir daquela apurada pelo levantamento topográfico feito para o projeto de divisão. É comum a existência de diferenças de área, descrições discrepantes ou incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado.

Nestes casos, anteriormente a atual legislação, o proprietário deveria contratar um advogado para ajuizar uma ação de retificação. Esta poderia consumir o tempo de seis meses a dois anos, se tudo corresse bem. Dada uma sentença favorável, a descrição do registro poderia ser alterada após o período de trânsito em julgado. Daí prosseguia o registro da divisão. Sob o ponto de vista de segurança jurídica e cadastro técnico, todo este esforço resultava em pequena eficiência, pois o imóvel permanecia descrito isoladamente e sem um padrão; por razões tais como o uso do plano topográfico arbitrário, que não faz uso de um sistema de referência geodésico e não pode proporcionar uma posição única de cada ponto. Portanto, embora houvesse todo este esforço e dispêndio, a descrição retificadora permanecia ainda imprópria, sem cumprir os seus objetivos.

Nos dias atuais, outro procedimento pode ser considerado. Atualmente deve ser avaliada a conveniência do georreferenciamento. Este pode não suprimir uma ação judicial, pois, se houver alguma dúvida ou disputa entre proprietários lindeiros, esta ainda será necessária; mas, para os casos onde houver concordância entre todos os confrontantes do imóvel, após o georreferenciamento bastará uma retificação por via administrativa a requerimento do proprietário ao oficial do cartório.

No desenvolvimento do projeto de divisão, a primeira atividade a ser iniciada deve ser um planejamento; quando então será preciso avaliar a documentação do imóvel, a legislação e compreender as necessidades dos condôminos prevendo os seus impactos. Novos fatores poderão surgir após a elaboração da planta e dos primeiros estudos, deve-se prever, portanto, a necessidade de revisões e correções de rumo do projeto.

A seguir vem o levantamento topográfico, que compreende uma operação dividida em duas partes bem distintas as quais são normalmente denominadas: levantamento de campo e trabalhos de gabinete. A primeira é composta de observações da realidade e de medições em campo com métodos e equipamentos adequados ao caso. A segunda é composta pelo processamento, tratamento e disposição das informações observadas em campo e pesquisa documental. A disposição dos dados levantados é feita na forma de uma planta, contendo as feições do terreno e demais informações de interesse para o projeto. Além das divisas e confrontações do perímetro são necessárias outras feições internas e externas a ele, tais como, por exemplo: vias, nascentes, benfeitorias, áreas de vegetação nativa, entre outras, que forem consideradas importantes para a elaboração do projeto, observando também os condicionantes impostos pela legislação, pelas necessidades dos condôminos e por terceiros.

Cabe ressaltar que o termo topográfico não deve ser aqui interpretado como um levantamento cujas coordenadas sejam representadas em um plano topográfico arbitrário e sim um levantamento das feições do terreno, as quais podem ser representadas em projeção Universal Transversa de Mercator (UTM) ou Topográfica Local, de forma que o projeto possa atender os padrões atuais.

O levantamento topográfico pode ser realizado por métodos diretos (poligonação) ou indiretos (fotogrametria), conforme análise do caso. Se houver maior necessidade de informação e adequada relação custo benefício, o método direto pode ser complementado com fotografias aéreas, imagens de satélites ou, ainda, cartas e mapas oficiais, devidamente tratadas.

Sob certas circunstâncias pode ser conveniente, ou até mesmo necessária, a avaliação das diferentes benfeitorias e tipos de terra e culturas existentes na propriedade, para considerar seu impacto na divisão.

Tais informações são importantes para a tomada de decisão dos condôminos e estes não devem dar por finalizados os seus planos sem primeiro ter conhecimento delas.

Se a terra já passou por um processo de georreferenciamento, este levantamento, tal como diversos outros que poderão ser necessários, pode ser produzido a partir das referências deixadas pelo georreferenciamento, agregando elementos para atender os propósitos específicos da etapa de divisão, ou seja, o levantamento para a divisão pode ser uma complementação do georreferenciamento, o qual, por ter ocorrido primeiro, gerou uma estrutura geodésica de apoio imediato na área, embora se atendo somente ao perímetro.

“É comum a existência de diferenças de área, descrições incompletas e até mesmo a ausência de elementos que permitam identificar o imóvel, tornando qualquer parcelamento impedido de ser registrado”

Elaborada esta planta semi-cadastral, é possível proceder ao projeto básico das parcelas, orientando-se pelas regulamentações em vigor e pelas premissas acordadas entre os condôminos. Antes, porém, é conveniente observar o módulo ou fração mínima de parcelamento da região e avaliar seu impacto nas necessidades dos proprietários.

É próprio da atuação do profissional buscar um ponto de equilíbrio entre as partes, de forma que todos tenham acesso à água, áreas de cultivo, acessos a seus quinhões, entre outras necessidades, não esquecendo as questões de ordem ambiental, tais como áreas de preservação permanente e reserva legal.

Por mais harmonia que exista entre os proprietários, esta é uma fase que pode requerer sucessivas proposições, discussões e negociações até convergir para um denominador comum. Cabe ao profissional auxiliá-los neste momento, mediando interesses e conflitos para que o projeto possa ser levado a bom termo. Nesta fase é fundamental a necessidade da planta e das informações nela contidas para que todos tenham a mesma visão de conjunto, para mensurar quantidades, para produzir as informações necessárias e tomar decisões. Sem esta planta em mãos é difícil conduzir qualquer projeto de divisão a bom termo. Pode ainda ser necessário realizar vistorias e demonstrar em campo alguns pontos para um melhor esclarecimento.

Em certas ocasiões pode haver um primeiro estado de harmonia entre os condôminos e estes já terem se definido quanto às quantidades, bens e locais específicos de interesse que caberiam a cada um; mas, pode ocorrer que, após a elaboração da planta, apresentação dos estudos preliminares e melhor conhecimento dos impactos devido aos condicionantes, seja desfeita esta harmonia; porque os princípios que, antes sustentavam o equilíbrio das necessidades daquele grupo de pessoas, não mais existem.

Em situações de impasse é conveniente avaliar a possibilidade de atribuir os quinhões por meio de sorteio entre os condôminos.

Convergindo-se para uma solução harmoniosa, o projeto básico está concluído. Segue o que podemos chamar de projeto executivo, elaborando-se a planta, o memorial descritivo das parcelas e eventuais servidões, bem como a documentação para o cadastro, submetendo-os ao INCRA e ao cartório.

Em complementação pode-se então proceder à demarcação do projeto de divisão, elaborando-se um projeto de demarcação e estabelecendo em campo a posição de cada ponto de divisa dos quinhões através de novas medições e implantação de marcos de concreto para posteriormente serem construídas as cercas.

Fonte: MundoGeo.

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