Juiz federal suspende parcialmente o Decreto 12.689/25 e restabelece a obrigatoriedade imediata de certificação georreferenciada para imóveis rurais que já estavam sujeitos à exigência. Entenda os impactos para o mercado fundiário.
Uma decisão judicial emitida pela 3ª Vara Cível da Seção Judiciária do Maranhão voltou a acender o debate sobre a regularização fundiária no campo. O juiz federal Clodomir Sebastião Reis concedeu tutela de urgência e suspendeu, em parte, os efeitos do Decreto Federal 12.689/25 — norma que havia unificado em outubro de 2029 o prazo para a exigência de georreferenciamento certificado em todos os imóveis rurais do país.
Para quem atua no mercado imobiliário rural, no agronegócio ou na assessoria jurídica fundiária, a decisão tem consequências práticas e imediatas: proprietários de médias e grandes propriedades que já estavam obrigados a apresentar a certificação antes do decreto precisam cumprir essa exigência agora, sem poder aguardar 2029.
O que é o georreferenciamento e por que ele importa?
O georreferenciamento é o procedimento técnico que delimita, com precisão de coordenadas geográficas, os limites e a localização de imóveis rurais. O processo é homologado e certificado pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e integra o Sistema de Gestão Fundiária — SIGEF.
Entre os principais benefícios do georreferenciamento estão:
- Prevenção de sobreposição de áreas e conflitos de divisas entre propriedades;
- Combate à grilagem de terras públicas e privadas;
- Maior segurança jurídica em transações como compra e venda, desmembramento e remembramento de imóveis rurais;
- Integração com bases fundiárias e ambientais, incluindo o Cadastro Ambiental Rural (CAR).
O decreto que prorrogou os prazos e a reação judicial
Antes do Decreto 12.689/25, a obrigatoriedade da certificação georreferenciada vinha sendo implementada de forma escalonada e progressiva, de acordo com o tamanho dos imóveis. Grandes propriedades já estavam há anos sujeitas à exigência. O novo decreto, editado pelo governo federal, revogou esse cronograma e estabeleceu um único prazo final para todos — 21 de outubro de 2029.
A medida foi questionada por meio de ação popular ajuizada pelo advogado Luis Eduardo Caldas Santos. O argumento central é que a prorrogação generalizada representaria um retrocesso na política de governança fundiária, pois reabriu prazo inclusive para imóveis cujos proprietários já estavam em mora com a exigência — situação que, segundo o autor, amplia riscos de fraudes registrais e conflitos fundiários.
A União, em sua defesa, sustentou que o decreto é legítimo e que a prorrogação foi pensada para facilitar a adequação de pequenos e médios produtores rurais. O magistrado reconheceu a competência regulamentar do Poder Executivo, mas entendeu que a amplitude da medida — ao beneficiar inclusive quem já estava obrigado — vai além do razoável.
Em juízo preliminar, o magistrado considerou a prorrogação ampla aparentemente desproporcional, ao constatar que a União não apresentou elementos técnicos suficientes para justificar a reabertura de prazos já vencidos para imóveis de maior extensão.
O que muda na prática com a liminar?
A decisão produz dois efeitos imediatos e distintos:
1. Retorno da exigência imediata para grandes e médias propriedades
Para imóveis rurais cujos prazos de georreferenciamento já estavam vencidos antes da edição do Decreto 12.689/25, a exigência volta a valer de imediato. Ou seja, qualquer ato registral — como compra e venda, desmembramento ou remembramento — nesses imóveis deve ser precedido da apresentação da certificação georreferenciada perante o Cartório de Registro de Imóveis.
2. Prorrogação mantida apenas para imóveis abaixo de 101 hectares
Para propriedades com área inferior a 101 hectares — que ainda não tinham prazo vencido no regime anterior — a prorrogação concedida pelo decreto permanece válida provisoriamente, até que o juízo se manifeste novamente após complementação das informações técnicas pela União, pelo INCRA e pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário e Agricultura Familiar.
SIGEF e o entendimento do STF: fundamentos da decisão
Na fundamentação da liminar, o juiz destacou dois pontos relevantes. O primeiro é que o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) já automatizou parte substancial do processo de certificação, permitindo validação de dados, verificação de sobreposições e integração com bases ambientais e fundiárias — o que torna o argumento de dificuldade técnica menos robusto para imóveis já obrigados.
O segundo ponto é o precedente do Supremo Tribunal Federal na ADIn 4.866, segundo o qual a exigência de georreferenciamento e certificação pelo INCRA é medida adequada, necessária e proporcional para combater sobreposições de áreas, grilagem de terras públicas e garantir maior segurança ao sistema registral rural.
Impactos para o mercado imobiliário rural e o agronegócio
Do ponto de vista prático, a decisão representa um alerta para compradores, vendedores, financiadores e escritórios jurídicos que atuam com imóveis rurais. Propriedades que deveriam apresentar a certificação georreferenciada e ainda não o fizeram estão novamente sujeitas à exigência — e qualquer tentativa de lavratura de escritura ou registro sem ela pode ser obstada pelo oficial de registro.
Entre os pontos de atenção para os agentes do mercado:
- Verificar se o imóvel objeto de transação estava ou não sujeito ao prazo já vencido de georreferenciamento antes do decreto;
- Consultar o SIGEF para verificar se já existe certificação vigente para o imóvel;
- Incluir a regularidade georreferenciada nas due diligences de compra e financiamento rural;
- Acompanhar a evolução processual da ação (Processo 1086967-47.2025.4.01.3700) para monitorar eventuais mudanças na liminar.
Próximos passos e o que esperar
A decisão é provisória. A União, o INCRA e o Ministério do Desenvolvimento Agrário foram intimados a complementar as informações técnicas que embasaram a edição do decreto. Após essa fase, o juízo se pronunciará novamente — podendo manter, ampliar ou revogar a liminar. O julgamento definitivo ainda está distante.
O cenário reforça a importância de manter a regularidade documental dos imóveis rurais atualizada — não apenas pelo cumprimento legal, mas como instrumento de proteção patrimonial e de valorização dos ativos fundiários.
